保险资金入房市有望开闸 限制投资土地及住宅开发

2009-09-25 09:29:42 作者:唐文祺   来源:第一财经日报 浏览次数:0 网友评论 0

  如按保险业在房地产的投资比例限额占总投资额15%的国际惯例计算,涉及的险资规模将高达2360亿元人民币

  随着10月1日《保险法》即将正式实施,关于保险资金投资不动产的文件框架大体确立。保险资金进入楼市的脚步越来越近。

  从CBN记者独家获取的《保险公司投资不动产投资试点管理办法》(讨论稿)(下称《管理办法(讨论稿)》)来看,保险公司在如何投资不动产方面仍然限制重重。“风险较大的土地及住宅开发领域是否能够允许让保险资金介入,始终是讨论焦点所在。”一位保险公司内部高层告诉CBN记者。

  可投资的四种途径

  根据《管理办法(讨论稿)》内容,保险公司投资不动产可通过购买产权、入股项目公司、有资产抵押的债权投资,以及相关的不动产金融产品。“最为关注的问题,是投资不动产方面有何限制,投资门槛如何设定。”上述保险公司人士表示。

  《管理办法(讨论稿)》指出,如果保险公司以购买产权的方式投资不动产,投资项目需具备价值提升空间,能够或预期产生稳定的现金流。除了限定单一项目规模不能低于1亿元之外,“具有可执行的投资回收策略”也是明确规定的条件之一。业内人士认为,这一系列的投资限定条件,实则已“圈定”了保险资金将难以进入开发环节。

  此外,保险公司如果采取收购股权方式投资不动产,对于目标公司还加诸了“其他业务规模占比不超过公司业务总规模20%”这一规定。而以债权方式进行投资的,《管理办法(讨论稿)》中同样明确指出,债务人需没有不良信用记录,抵押的不动产应产权清晰且无争议,未来的本息还款来源以法律文本形式约定,同时在资金方面实行专户管理及全程监督。在收购不动产金融产品方面,则提出了规模不得低于20亿元的凭证化发行方式。

  投资“禁区”初现端倪

  在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向之后,保险资金将以何种方式介入,一直为业内外关注。6月1日,保监会公布《保险资金运用管理暂行办法(草案)》,并向社会公开征求意见。业界认为,《草案》的出台意味着保险资金运用“基本大法”的确立。然而,关于是否可以投资房地产一项,仍然未能从中获得解答。

  有知情人士向CBN记者透露,保险资金直接投资房地产将会出台专门的监管办法。“相关监管部门对此专程进行了各家保险公司的内部调研会。”据悉,在监管办法的制定上,保险资金能否介入风险较大的开发环节,以及投资项目是否需要保监会申批通过,始终是争论分歧所在。“保险资金投资房地产是趋于谨慎还是表现积极,主要是看这两方面的立项规定。”

  虽然最终方案尚未落地,但《管理办法(讨论稿)》中在“投资规范”方面的确定,仍可对未来政策走向有所管窥。其中,“一级土地开发”及“住宅类商品房的开发和销售”是明文限制的投资领域。

  此外,《管理办法(讨论稿)》还指出,如果以物权方式或股权方式投资的不动产,自签署投资协议之日起的3年内不得出售。“投机性行为的杜绝,以及相应的投资门槛设定,可确保具备抗风险能力的实力保险公司介入房地产领域。”上海市理合理律师事务所律师盛婷婷表示。

  楼市机构投资者崛起

  在风口浪尖上率先动作的平安保险分外引人注目,集团旗下的平安信托近期先后与金地集团、绿城中国两大知名开发商合作,分别签署了高达百亿元的房地产信托合作协议,此举被业内外普遍解读为“放行保险资金投资房地产”的先期信号。

  此外,国寿集团旗下的国寿投资也与信达投资进行了战略合作,意欲在房地产领域展开全方位的合作。不过,某保险公司内部人士透露:“除了入股方式之外,收购成熟商业资产仍是投资的主要方向。”

  中国房地产指数研究院副院长陈晟表示,保险资金的涌入,将对商用物业或REITs的发展有所帮助。“对于保险公司来说,拥有稳定现金流的物业是较为理想的投资产品。”虽然当前商业物业市场表现并不如住宅来得乐观,但陈晟依然认为,未来写字楼市场的机会仍然存在。

  仲量联行最新发布的一份研究报告表明,中国房地产业的大宗物业投资主体,将由之前的境外机构转变为国内的机构投资者。仲量联行中国投资部总监翰德伟认为,中国国内保险企业直接进入房地产物业投资市场,“仅仅是重大转变的第一步”。

  这份名为《正在崛起的中国机构投资者》白皮书(下称“白皮书”)指出,随着保险公司从2001年的35家迅速增长至2007年107家,保费收入也在相应急剧增长。根据仲量联行的统计,2008年,中国保险业的总投资额为22500亿元人民币。

  白皮书指出,如果按照其他国家的通行惯例,即“保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%”这一条件估算,中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业。

  “保险资金介入房地产领域之后,对于中小房地产企业来说可能是个利好。”一家美资投资机构负责人认为,“中小房企从银行融资的难度已大大提高,而保险资金的回报并不会低于银行,因此有望缓解中小房企的资金压力。”

  不过,翰德伟则有另一种不同意见,他认为,中国国内机构投资者的出现将加剧市场竞争的激烈性。更为重要的是,由于这些国内机构投资者财务状况相对雄厚、影响力更甚,可能会导致市场中资产价格的上涨。

  盛婷婷认为,对于保险公司可投资房地产领域的比重部分应当精确计算,以避免房地产业出现重大风险时累及保险行业的发展。知情人士表示,该话题同样是重点讨论方面之一,“上述争论焦点在最终确定结果之前,预计短期之内不会出台相关法规。”

[错误报告] [推荐] [收藏] [打印] [关闭] [返回顶部]

  • 验证码:

最新图片文章

最新文章

视频新闻